Лекция 1. Основы оценочной деятельности

Настоящие стандарты оценки являются обязательными к примене- нию субъектами оценочной деятельности в Кыргызской Республике при опре- делении вида стоимости, объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки стоимости имущества всех форм собственности. Субъектами оценочной деятельности являются физические и юри- дические лица, органы государственного управления и органы местного са- моуправления в рамках предоставленных им полномочий, потребители услуг заказчики. Положения настоящего стандарта используются в других стандар- тах в значении, установленном настоящим стандартом. Термины и определения Активы термин финансовой отчетности - ресурсы, находящиеся в чь- ей-либо собственности или под чьим-либо управлением, от которых в буду- щем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую вы- году. Актуализация оценки - уточнение стоимости объекта оценки на новую дату при условии, что существенных изменений в физическом состоянии объекта и его положения на рынке не произошло, результаты актуализации могут быть представлены в виде заключения или дополнительного краткого отчета к ранее подготовленному полному отчету. Бизнес - любой разрешенный законодательством Кыргызской Республики вид предпринимательской и экономической деятельности, приносящий доход или другие выгоды. Гудвилл - способность предприятия получить доход выше или ниже среднего при использовании определенной суммы активов, благодаря прес- тижу, деловой репутации и контактам фирмы. Дата оценки - дата число, месяц, год , на которую проводится оценка имущества и определяется его стоимость. Движимое имущество - материальные объекты, которые могут быть пе- ремещены без причинения им вреда.

13.Принципы оценки стоимости предприятия (бизнеса)

Принцип наиболее эффективного использования; 8. Принцип формирования стоимости под влиянием факторов производства; Принципы оценки можно подразделить на следующие три группы: Первая группа включает принципы, основанные на представле ниях владельца имущества. Принцип полезности заключается в том, что ключевым крите-рием стоимости объекта является его полезность, то есть способность удовлетворять какие-то потребности людей.

Исследовать полезность оцениваемого объекта, — значит, определить, для кого, для каких целей и в силу каких свойств интересен данный объект, кто принципиально может быть его возможным покупателем инвестором , как может измениться полезность объекта в перспективе и под влиянием каких причин. Принцип замещения исходит из того, что цена на объект, которую может предложить возможный покупатель, не превысит сложившиеся на рынке цены на аналогичные по назначению и потребительским свойствам объекты.

Подходы и методы, используемые для оценки бизнеса, >> ВПЕРЕД . и наиболее эффективного использования собственности, иначе говоря.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования бизнеса предприятия Расчет рыночной стоимости бизнеса Приложения правоустанавливающие документы. Для того чтобы Вы понимали процедуры работ по оценке бизнеса, позвоните по телефонам в Москве: Необходимые документы для оценки бизнеса предприятия? Копии учредительных документов Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации 2.

Копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг для ОАО 3. Виды деятельности и организационная структура компании 4. Данные бухгалтерской отчетности за последние лет бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках 5. Список имущества инвентарный 7. Данные о активах недвижимости, запасах, акциях, векселях, нематериальных активах 8.

Расшифровка кредиторской задолженности 9. Расшифровка кредиторской задолженности по срокам образования, по видам дебиторской задолженности, доля сомнительной задолженности При наличии дочерних компаний, информация по ним.

Принципы оценки, связанные с рыночной средой

Основы профессиональной деятельности Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности Содержание Основы российской правовой системы, законодательные и нормативные правовые акты и правоприменительная практика обеспечения и защиты прав собственности. Равенство всех форм собственности. Особенности и государственная регистрация права различных видов собственности.

Юридическое исследование права собственности для целей их экономической оценки.

Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности и расторжения договоров;; принципы государственной регистрации прав . наилучшего и наиболее эффективного использования в оценке объекта.

Рыночная стоимость предприятия бизнеса - наиболее вероятная цена, по которой оно может быть отчуждено на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: Таким образом, рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Под инвестиционной стоимостью предприятия понимается его стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом лицами инвестиционных целях его использования. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения бизнеса на открытом рынке не обязателен. Таким образом, инвестиционная стоимость отражает ценность бизнеса для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый бизнес или вложить в него финансовые средства.

Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости бизнеса и т. Под ликвидационной стоимостью предприятия определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой оно может быть отчуждено за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в ситуации, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению бизнеса. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать бизнес на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости бизнеса определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения. Принципы оценки рыночной стоимости предприятия для различных целей оценки объединяются в четыре группы: Рассмотрим краткие характеристики принципов оценки рыночной стоимости предприятия, лежащих в основе каждой из групп.

Принципы, основанные на представлениях собственника:

Еще раз об НЭИ или сказ про Заказчика и Оценщика

Помимо общих целей может возникнуть необходимость оценки отдельных видов активов , реже пассивов кредитно-финансовых институтов , что свидетельствует о возможности существования специальных целей оценки отдельных групп активов и пассивов. Изучение и анализ деятельности кредитных организаций позволяет сделать вывод о том, что для них, так же как и для предприятий, присущи общие принципы оценки бизнеса.

Небольшие отличия выражаются лишь в том, что реализация этих принципов на практике имеет свои отличительные особенности, что обусловлено, главным образом, спецификой кредитных организаций как объектов оценки и особым характером деятельности кредитно-финансового сектора.

Принципы оценки предприятия можно дифференцировать на четыре средой;; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является результатом анализа принципов оценки, напрямую обусловленных действием рыночной среды. Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях совершенного рынка.

Если рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, то есть спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной рыночной стоимости. В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными силами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени силы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке имущества предприятий.

Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные механизмы контроля. Например, органы власти могут установить контроль над продажей предприятий. Как уже отмечалось, полезность определена во времени и пространстве.

Понятия, цели и принципы оценки бизнеса

Оценку бизнеса проводят в целях: Принципы оценки Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки: Рассмотрим первую группу принципов.

1) Принципы, основанные на представлениях собственника и наиболее эффективного использования, сбалансированности.

Принцип наиболее эффективного использования. Принцип наиболее эффективного использования занимает особое место в ряду всех принципов оценки недвижимости. Наиболее эффективное использование НЭИ представляет собой наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость.

Принцип наиболее эффективного использования является главным, основополагающим принципом оценки рыночной стоимости как стоимости в обмене. Из определения следует, что в процессе анализа наиболее эффективного использования последовательно рассматриваются следующие критерии: Физическая осуществимость — возможность застройки свободного земельного участка или реконструкции существующих улучшений с использованием современных технологий строительства в приемлемые сроки и с приемлемым качеством.

Юридическая правомочность — возможность застройки свободного земельного участка или реконструкция существующих улучшений, не противоречащая нормам и правилам зонирования и частным юридическим ограничениям. Финансовая оправданность — проект застройки свободного земельного участка или реконструкции существующих улучшений, обеспечивающий положительную конечную отдачу от проекта, соизмеримую с отдачами по альтернативным инвестициям.

Максимально экономически эффективное использование — то использование, которое соответствует максимальной отдаче среди всех рассмотренных финансово состоятельных вариантов. В соответствии с этими критериями рекомендуются следующие последовательные этапы анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости: В конце анализа наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка формируется вывод о степени соответствия текущего использования земельного участка его наиболее эффективному использованию.

От этого вывода зависит выбор подходов для оценки объекта недвижимости. Если НЭИ застроенного участка совпадает с НЭИ свободного участка, то целесообразно использование всех подходов оценки стоимости: Если НЭИ застроенного участка не совпадает с НЭИ свободного участка, то решение о выборе подходов оценки зависит от дальнейшей судьбы существующих строений.

Презентация: Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

Процесс оценки стоимости бизнеса предприятия. Принципы оценки бизнеса и факторы, влияющие на величину стоимости бизнеса. Общая характеристика объекта оценки и анализ финансового состояния рыночной стоимости предприятия. Выбор и обоснование метода оценки.

Все принципы оценки сгруппированы в три группы. принципа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости [1, 4] . варианта ННЭИ для действующего предприятия, фирмы (бизнеса).

Например, трактор может применяться и на строительной площадке, и на сельскохозяйственных работах, и на промышленном предприятии. В качестве базовой сферы применения для оценки трактора оценщик выберет ту, в которой наиболее полно реализуются функциональные возможности этой машины. Принцип соответствия объекта требованиям рынка.

Один и тот же объект разными категориями покупателей инвесторов оценивается по-разному. Принцип ориентации на равновесные цены требует, чтобы при оценке использовались равновесные цены аналогов. Равновесные цены можно назвать также согласованными, справедливыми ценами, одинаково выгодными и продавцам, и покупателям. Стоимость, рассчитываемая при оценке по этим ценам, также становится справедливой стоимостью. Принцип изменения подвижности стоимости требует учета фактора непостоянства стоимости одного и того же объекта во времени.

Машины, оборудование и транспортные средства - сложные, многокомпонентные изделия. Функции могут быть полезными и бесполезными. Статистическое моделирование — методология, опирающаяся на положения теории математической статистики и дающая оценщику инструмент для построения экономико-математичес- ких корреляционных моделей.

Экономические принципы оценки стоимости бизнеса

Принцип наиболее эффективного использования и его роль в определении рыночной стоимости недвижимости Принцип НЭИ позволяет определить такое использование, которое обеспечивает наивысшую стоимость объекту собственности на дату оценки. Выделяются четыре критерия НЭИ, которые последовательно применяются в отношении каждого анализируемого использования: Таким образом, НЭИ — это такое использование земельного участка, которое выбрано из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, физически возможно, юридически не противопоказано, в финансовом отношении осуществимо и которое обеспечит наивысшую текущую стоимость объекту или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки.

Стоимость земли как условно свободной может равняться или даже быть выше стоимости всего объекта недвижимости, в составе которого она находится.

Цели оценки бизнеса; принципы оценки бизнеса; Процесс оценки принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Можно выделить три группы принципов оценки: Большое количество принципов не означает, что можно применить их все сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомогательные принципы. Когда речь идет о принципах, то появляются лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может искажать их действие. К примеру, государственное вмешательство иногда искажает реализацию тех или иных принципов оценки.

Фундаментальный анализ: Доходный подход